L’agevolazione
“prima casa” sull’imposta di registro (articolo 1, Nota II-bis, Tariffa, Parte
prima, allegata al Dpr 131/1986) è applicabile al contratto di compravendita
immobiliare «a favore di terzo».
Lo
ha deciso la Ctp di Rimini (sentenza n. 113 del 27 marzo 2018), su una
questione giuridica non pacifica: in passato si sono espresse in senso
favorevole al contribuente le Ctp di Perugia (sentenza n. 164/07/2012), Matera
(n. 121/03/1993) e Forlì (n. 12/01/2018), in senso contrario, la Ctr Umbria (n.
359/01/2014).
Il
caso deciso a Rimini è quello di un contratto di compravendita con cui è stato
convenuto che l’acquisto dell’immobile non si realizzasse in capo alla parte
acquirente, ma appunto fosse deviato a un soggetto diverso. In tale contesto è
stata chiesta l’agevolazione «prima casa».
Quando
un acquisto immobiliare è stipulato «a favore di terzo» (Tizio vende a Caio a
favore di Sempronio), la conseguenza è che l’acquisto non si produce in capo al
soggetto che stipula il contratto, ma al terzo che egli indica come
destinatario dell’effetto acquisitivo derivante dal contratto. Quindi il terzo
consegue immediatamente l’acquisto dell’immobile per il solo fatto
dell’avvenuta conclusione del contratto.
Quanto
all’agevolazione «prima casa», poiché gli effetti del contratto «a favore di
terzo» si producono direttamente in capo al terzo, è ovvio che è questi il
soggetto a dover avere le caratteristiche per fruire di tale agevolazione: ad
esempio, risiedere o lavorare nel Comune ove è situata l’abitazione oggetto di
acquisto agevolato.
Quanto,
poi, alle dichiarazioni che la legge pretende siano rese nel contesto del
contratto per la concessione dell’agevolazione (ad esempio: che l’acquirente
non sia proprietario di altre abitazioni comprate con l’agevolazione) non
dovrebbe essere impeditivo del beneficio il fatto che le dichiarazioni siano
espresse nel contratto non dal terzo, ma dallo stipulans (Ctp Matera, n.
121/03/1993, e Ctp Forlì, n. 12/01/2018); nel caso, peraltro, della Ctp di
Rimini, il problema è stato risolto alla radice, facendo intervenire il terzo
al contratto per rendere le dichiarazioni.
Il
fulcro giuridico del problema è dunque se il terzo destinatario degli effetti
contrattuali va considerato – quanto meno agli effetti fiscali – parte in senso
pieno del contratto. Se così non fosse, non solo si violerebbe in modo
ingiustificato il significato stesso della norma agevolativa, ma si
comprenderebbero solo con difficoltà altre ipotesi in cui la stessa agenzia
delle Entrate ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione a favore di
soggetti che non sono parte dell’atto o del contratto per il quale essa viene
domandata.
Si
pensi al caso dell’atto unilaterale di rinuncia dell’usufrutto a vantaggio del
nudo proprietario (l’agevolazione qui è stata ritenuta applicabile dalla
circolare 18/E/2013, paragrafo 5.7) o al caso dell’acquisto effettuato dalla
società di leasing su indicazione del soggetto utilizzatore (l’agevolazione è
prevista, in questo caso, dalla legge stessa, vale a dire dalla Nota II-sexies
all’articolo 1, Tariffa parte prima, Dpr 131/1986).
