In un mercato residenziale che è tornato stabilmente a crescere dal punto di vista delle compravendite (+17,4% secondo gli ultimi dati dell’agenzia delle Entrate relativi al terzo trimestre 2016) rimane il nodo dei prezzi, che dopo aver perso in media il 20-25% durante la lunga crisi immobiliare, continuano ad assestarsi, seppur lentamente, verso il basso. Un primo segnale positivo arriva però dai dati diffusi dall’Istat, secondo cui, pur rimanendo in terreno negativo la variazione su base annua (-0,9%), da giugno a settembre 2016 si è tornati a un flebile segno più (+0,1%) rispetto al periodo precedente.
Secondo una nota dell’Istituto di statistica, infatti, «nel terzo trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,8% nel trimestre precedente)».

La flessione tendenziale è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si accentua (-2,1%, da -1,1% del trimestre precedente), mentre si ridimensiona lievemente il calo dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,6%, da -0,7% del periodo precedente). Su base congiunturale, invece, «il lievissimo aumento dell’Ipab è dovuto alla stabilità dei prezzi delle abitazioni nuove e al contestuale incremento dello 0,1% di quelli delle abitazioni esistenti». In media il calo dei prezzi dei primi nove mesi del 2016 (-0,9% su base annua) sono la sintesi di un calo dell’1,2% per il nuovo e dello 0,9% per l’usato.

Le quotazioni delle nuove costruzioni, che in genere si sono mosse al ribasso più tardi rispetto al resto del mercato e che scontano un elevato stock di invenduto, sono quindi quelle che mostrano la dinamica negativa più marcata, mentre negli scambi tra privati sembra essere più vicino un punto di equilibrio. Non secondario in questo processo è il nodo degli Npl, dato che molti sono i crediti incagliati ”in pancia” alle banche legati a garanzie immobiliari. Da notare anche che rispetto alla media del 2010 – da quando cioè esistono le rilevazioni Istat, ma il calo dei prezzi è iniziato prima (e nel complesso secondo la maggior parte degli operatori è anche più marcato rispetto alle rilevazioni ufficiali) – nel terzo trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,5% (-2,6% le abitazioni nuove, -19,4% le esistenti).

Cosa aspettarsi per il futuro? Se il trend delle compravendite sarà confermato dovrebbero cominciare a muoversi finalmente anche i prezzi, ma il percorso sarà lento e non privo di ostacoli: la molta offerta da smaltire, la debolezza della domanda, la sostanziale fragilità dell’economia e il contesto deflattivo fanno prevedere ancora piccoli ribassi che dovrebbero lasciar spazio - in assenza di altri shock - a una sostanziale stabilità con una lieve ripresa delle quotazioni solo nel medio e lungo periodo, a eccezione dei centri che hanno anticipato la ripresa e che si mostrano più dinamici; Milano in testa, ma anche, secondo Nomisma, Firenze, Bologna e Venezia. In ritardo Roma.