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Senza certificato di abitabilità la casa non si può vendere
09/02/2017

Ricorda la Cassazione che tale mancanza legittima la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno

Cassazione - sentenza n. 2294/2017

 

L'immobile non è commerciabile se manca il certificato di abitabilità.

Lo ha sancito la seconda sezione civile della Cassazione (con la sentenza n. 2294/2017 depositata il 30 gennaio 2017  allegata), esprimendosi in una vicenda che vedeva un acquirente chiamare in causa il venditore a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'appartamento acquistato, data l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo "in dipendenza della presenza di un fenomeno di umidità di ampie proporzioni".

Ribadendo la linea dura nei confronti degli abusi edilizi, gli Ermellini hanno affermato che "in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica".  Non solo. Il venditore di un immobile destinato ad abitazione "ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile".

La violazione di tale obbligo legittima, perciò, si legge nella sentenza "sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno - sia ancora - l'eccezione di inadempimento" e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, "abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile".

 

Cfr Sentenza Cassazione 2294-17

“…omissis…

Va debitamente premesso che, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, questa Corte spiega che integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (cfr. Casso 27. 7.2006. n. 17140).

E soggiunge che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (cfr. Casso 23.1.2009. n. 1701; cfr. Casso 20.4.2006. n. 9253. ove si precisa inoltre che è irrilevante la concreta utilizzazione dell 'immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari).

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CASA: TUTTE LE DETRAZIONI FISCALI PER IL 2017
02/02/2017

La tabella che riepiloga le detrazioni fiscali – valide per il 2017 – per ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili, interventi di risparmio energetico e antisismici come previste sulla base della legge di bilancio appena pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Ecco tutte le detrazioni fiscali per la casa valide per il 2017

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

– Per le singole unità immobiliari residenziali: interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia

– Per le parti comuni di edifici residenziali: interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia

– Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 96.000 euro

– dall’1.1.2018 = 48.000 euro                                

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 50%, in dieci quote annuali

– dall’1.1.2018 = 36%, in dieci quote annuali

ACQUISTO MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI

(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

–  Acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione”

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

a) dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 10.000 euro (le spese di cui alla presente misura sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d’imposta, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni Irpef)

b) dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 16.000 euro delle spese documentate per l’acquisto di mobili ed arredo per l’abitazione principale a favore delle giovani coppie (costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio, da almeno tre anni, in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni) “acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale”. Tale beneficio non è cumulabile con la misura di cui al punto a).

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 50%, in 10 quote annuali

– dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 50% (acquisto mobilio giovani coppie), in 10 quote annuali

– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2017= 50% delle spese di cui al punto a), in 10 quote annuali, sostenute nell’anno 2017, limitatamente a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati nell’anno 2016 o iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

– Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici

– Dall’1.1.2016 sono detraibili anche le spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti.

 

Importo massimo della detrazione

– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro

– dall’1.1.2018 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 65%, in 10 quote annue

– dall’1.1.2018 = 36%, in 10 quote annue

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO PARTICOLARMENTE RILEVANTI

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

– Interventi di risparmio energetico riguardanti parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 (condominio) e 1117-bis (supercondominio) del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio

Importo massimo della detrazione

Prezzi delle case in rialzo nel terzo trimestre 2016, ma in calo su base annua
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